10 jaar MRP - Interview met Bart Meijer in Vastgoedjournaal
MRP viert dit najaar haar tienjarige bestaan. Hoe heeft oprichter Bart Meijer het afgelopen decennium ervaren? ‘Ontwikkelen is geen gemakkelijk vak, daarom moet je zo min mogelijk risico nemen’, zegt hij in een interview met Ariana Manduzai van Vastgoedjournaal.
Bart Meijer: 'Na 2018 kochten wij geen projecten meer, we kijken nu weer om ons heen' Met voorzichtigheid vaart MRP door de huidige crisis. De laatste keer dat MRP een aankoopdeed was in 2018 (AMST bij het Amstelstation in Amsterdam en WFC Amsterdam). Bart Meijer kiest deze koers bewust. Als telg uit een vastgoedfamilie weet Bart als geen ander hoe volatiel de markt is. ‘Wij worden nu beloond voor het feit dat we heel weinig hebben ingekocht. Er zijn collega’s bij ons weggegaan omdat ze vonden dat er te weinig gebeurde, maar ik heb heel bewust al vrij lang geleden besloten om geen risico meer te nemen.”
Bart Meijer in het kantoor van MRP in WFC Amsterdam aan de Westas, Interview door Ariana Manduzai van Vastgoedjournaal
Ik ben opgegroeid in deze business en die is cyclisch. Een markt die omhoog gaat, gaat ook naar beneden dus je moet daar voorzichtig en conservatief in zijn.’ Deze houding zorgt ervoor dat Bart naar eigen zeggen nu een goede uitgangspositie heeft. ‘We zijn naar een aantal projecten aan het kijken om over te nemen, die projecten liggen stil of er zijn problemen ontstaan’, zegt hij. Maar ook daar springt hij niet zomaar in het diepe. ‘We zijn voorzichtig en kijken vooral naar sociale- en middenhuur. Bart is geboren in Den Haag in een familie van bouwers en projectontwikkelaars. Zijn grootvader, Bertus Meijer heeft onder meer het huidige Leonardo Royal Den Haag Promenade gebouwd. Vader Ton richtte in de jaren 70 MAB Development, dat de grootste vastgoedontwikkelaar van Nederland werd. In 2004 werd MAB verkocht aan Bouwfonds, dat in 2006 weer werd overgenomen door de Rabobank.
Zelf kwam Bart in de praktijk voor het eerst in aanraking met vastgoed tijdens zijn stage bij vastgoedbedrijf Hines in het Amerikaanse Houston, Texas. ‘Dat was een waanzinnige ervaring. De focus op kwaliteit is daar enorm en ik heb er veel geleerd. Uiteindelijk bleef hij twaalf jaar in Amerika wonen voordat hij in 2013 met zijn vader in Nederland MRP begon.
2013 - Goed moment om te beginnen met MRP
Vijf jaar daarvoor, in 2008, stortte de hele markt in en geen belegger had meer oog voor Nederland. Voor vader Ton en zoon Bart een goed moment om te beginnen. Samen richtten ze in 2013 Meijer Realty Partners (MRP) op en begonnen met een aantal kleine projecten. Drie jaar later kwam de grote klapper die MRP in Nederland in één keer op de kaart zette: via een tender ging de gehele ontwikkelportefeuille van a.s.r Vastgoed Ontwikkeling in de verkoop en MRP kwam als winnaar uit de bus. In de portefeuille zat onder meer DE ZUID, het voormalige Norfolkterrein in Den Haag Scheveningen, de herontwikkeling van Kruisvaartkade in Utrecht, de Catharinasteeg/Aalmarkt in Leiden en de gebiedsontwikkeling in Stadscentrum Osdorpplein in Amsterdam. In 2018 won MRP de tender van AMST in Amsterdam, dat juni dit jaar werd opgeleverd aan de huidige eigenaar Union Investment en won MRP samen met Ballast Nedam Development de tender voor Cartesius Utrecht.
Vader Ton verkocht vijf jaar geleden zijn aandelen en sindsdien staat zoon Bart aan het roer van het bedrijf. ‘We hebben via de harde weg geleerd dat projectontwikkeling best wel moeilijk is’, vertelt Bart. ‘Mensen zien het vaak als heel creatief en gezellig, maar het is een hele exacte business omdat je zoveel bewegende delen hebt. Als je uitgaat van een normale ontwikkeling, dan win je het recht om ergens te bouwen waarna je de bouwkosten en grondprijs afspreekt en het project dan verkoopt. De grondprijs en verkoopprijs staan vast, want wij werken met beleggers, maar de bouwprijs niet. Op het moment dat je de bouwprijs niet onder controle hebt, dan is er maar één die er betaalt: en dat ben jij als ontwikkelaar.’
Daar komt bovenop dat in de laatste jaren bouwers het zo druk hebben dat ze moeilijk over te halen zijn voor nieuwe projecten. ‘Dertig jaar geleden, in de tijd van mijn vader, waren bouwers op zoek naar werk en boden ze aan om het project te financieren als ze de opdracht kregen. Daarnaast is het een kwestie van goede architecten en ingenieurs vinden die geen fouten maken, anders betaal jij er als ontwikkelaar voor.’ Bart Meijer gaat omgekeerd te werk in een project, waarbij hij bij de bouwer begint met het in kaart brengen van demogelijkheden voor een bepaalde prijs en dan pas naar de architect gaat. ‘Of het nou een groot of klein project is, zorg dat je zo min mogelijk risico neemt in de realisatie van je project. Praat eerst met de aannemer voordat je met de architect allerlei wilde plannen maakt. Je kan absoluut creatief zijn, maar 95 procent van de tijd is het keihard bikkelen.’
Ontwikkelen op risico
MRP financiert op projectbasis met bancaire leningen en werkt samen met beleggers zoals Union Investment, CBRE Investment Management en woningcorporaties Ymere en Portaal. Het project MIX Amsterdam is een voorbeeld waarbij al voor de start van de bouw het project is verkocht aan Ymere voor de sociale huurwoningen en aan Union Investment. Projecten zoals DE ZUID in Den Haag Scheveningen worden op risico ontwikkeld. Ook Cartesius in Utrecht wordt op risico gebouwd, waarbij een voorverkooppercentage van 70 procent wordt aangehouden. Daar ziet Bart dat de situatie flink gekanteld is. Het betaalbare segment beweegt nog, maar het hogere segment is op het moment heel moeilijk. ‘Twee jaar geleden ging het achter elkaar door, op een appartement kwamen wel vijftig mensen af, nu wordt er misschien een appartement per maand verkocht’, zegt Bart die het gegeven weer goed kan relativeren. ‘Het hoort erbij en het is onze taak om ons aan te passen want de markt gaat zich niet aan ons aanpassen. We zijn nu bijvoorbeeld van de luxe appartementen in Cartesius Utrecht ook aan het kijken hoe we kleinere studio’s kunnen maken. Op die manier verlagen wij ons risico en komen er meer betaalbare woningen op de markt. Voor de commerciële plint is het ook beter, want er komen meer mensen in het gebouw te wonen.’
En bezuinigen door goedkopere materialen te gebruiken? ‘Nee, dat vinden we vreselijk. In slecht geplande projecten heb ik gezien wat voor een verschrikking het van binnen wordt, doordat er wordt bezuinigd op afwerking en materialen. Als je mooie tegels in de badkamer hebt, een kwalitatieve keuken en goede kozijnen in een afgewerkt appartement dan zijn mensen zó blij. Je ziet dat wanneer projecten in zwaar weer komen, ontwikkelaars gaan beknibbelen op kwaliteit, terwijl daar de kosten niet in zitten.’, aldus Bart. Kostenbesparingen realiseert hij door samen met de architect en de bouwer het project te optimaliseren, zonder dat de kwaliteit in het geding komt.
Uit de brand geholpen
Om een project tot een goed einde te brengen gaat het uiteindelijk om vertrouwen, zegt Bart. ‘Dat je er voor elkaar bent op het moment dat het niet goed gaat, zeker in deze tijd van stijgende bouwkosten en personeelstekorten. Daarom is Bart in het bijzonder trots op het project AMST. ‘Het was heel spannend of het project er kon komen want drie maanden voor de bouw hadden we nog geen aannemer. Het lukte maar niet,maar uiteindelijk zijn we vlak voor de startbouw uit de brand geholpen. Heddes Bouw & Ontwikkeling heeft het project met 80 procent middenhuur op precies de afgesproken dag opgeleverd.
Voorlopig stelt Bart zich risico-avers op en focust hij zich op het verder ontwikkelen van zijn lopende projecten, zoals WFC Amsterdam (World Fashion Centre) waar MRP zelf kantoor houdt. Het gebouw wordt herontwikkeld tot een duurzame en levendige mixed-use locatie waar wonen, werken, ontmoeten met voorzieningen samenkomen. ‘Natuurlijk wil je het liefst één huurder voor de kantoren of commerciële units die tekent voor dertig jaar, maar dat ga je niet krijgen. Ik heb liever driehonderd huurders omdat je dan risicospreiding hebt.’
Daarnaast heeft Bart veel vertrouwen in de woningmarkt. Naast het overnemen van projecten kijkt Bart ook met interesse naar een aantal tenders. Wel zegt hij in deze lastige tijd eerder te gaan voor een project waar hij voor een fee de ontwikkeling kan doen. Belangrijk is volgens hem om als ontwikkelaar een betrouwbare partner te zijn en je beloftes na te komen aan de gemeente. Een veel gehoorde klacht van ontwikkelaars is dat gemeenten lastig zijn met regels, maar Bart stoort zich niet aan de eisen en regels van gemeenten. ‘Het heeft geen nut om negatief naar dingen te kijken, bovendien weet ik uit ervaring in het buitenland dat het in Nederland helemaal niet zo erg is. Wij zijn in Griekenland bezig met de herontwikkeling van een monument en daar gaat het nu een halfjaar over ventilatiegaatjes boven de ramen. Maar het hoort bij ontwikkelen, anders kan je beter wat anders doen.’
Lees hier ook het artikel in Vastgoedjournaal.
